전세계약을 앞두고 있는 사람이라면 사기에 대한 우려가 많습니다. 가끔 우리 주변에서는 전세 사기를 당하면서 힘들게 번 재산을 모두 잃는 사람들의 이야기를 자주 듣게 되기 때문입니다.
사기에는 몇 가지 일반적인 유형이 있으므로 속이는 방법을 알면 이러한 피해를 피하는 데 도움이 됩니다. 피해야할 전세 사기 유형과 예방법에 대해 알아보겠습니다.
일반적인 전세사기 유형
☑ 깡통전세
임대 사기의 전형적인 유형은 세입자를 부동산으로 데려오고 보증금을 징수하고 기존 주택을 경매에서 폭파시키는 포트 리스입니다. 사기꾼들은 전세 보증금을 시세를 알 수 없는 새 빌라의 매매가에 부풀려 세입자를 끌어들이고 임대 회사나 바지선 임대인을 통해 전세금을 가로채는 경우가 많습니다.
깡통전세는 사기를 위한 것이 아니더라도 모든 종류의 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 금리가 오르고 집값이 하락할 때 우리가 가장 걱정해야 할 것은 전세입니다.
첫째, 집주인이 모기지론을 갚지 않으면 집은 경매로 넘어갑니다. 이때, 경매가 성공하더라도 경매비용과 담보비용을 공제한 전세 임차인은 전세금을 모두 회수하지 못할 수 있습니다.
또한 임차기간이 만료되어 이사를 해야 하는 경우 임대료가 집의 매매가격보다 높은 경우 다른 세입자를 찾지 못하고 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많습니다.
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☑ 전월세 임대 이중계약
이 경우 집주인은 독립적이며 건물을 임대하는 사람은 집주인 역할을 하면서 다른 세입자와 전세계약을 맺습니다. 새 임차인이 집주인과 월세 계약을 체결한 후 새로운 세입자에게 전세 계약을 체결하고 해당 전세금을 받은 후 사라집니다.
피해자 입장에서는 전세 계약을 하고 보증금을 내고 살기도 했지만, 계약은 월간 계약이 됐다. 집주인의 신분증을 확인하더라도 그 신분증을 위조하거나 대리인 계약을 통해 할 수 있습니다.
특히 대학생이나 사교 활동을 막 시작한 사람들을 위해 방을 빌리는 것과 관련하여 많은 사기가 있습니다. 이것은 집세를 아끼려는 사회적 약자들을 다시 한 번 괴롭히는 악독하고 비열한 행위입니다.
☑ 이중 삼중 계약
집주인과 부동산 중개인은 한 부동산에 대해 동시에 2명, 3명 또는 4명의 전세계약에 서명합니다. 일반적으로 급매물에 그럴듯한 이유를 대고 시세보다 20~30% 낮은 가격에 판촉하면 엄청난 임차인들이 몰려들 것이다.
한편, 전세계약을 체결한 후 전세의 예금은 모두 가로채서 사라졌다. 위와 같이 공인중개사가 아니더라도 공인중개사 자격증이 없는 무자격자가 부동산등기부등본을 빌려서 불법적으로 중개업을 하는 경우가 있습니다.
☑ 불법건축물
방 1~2개 렌트를 구하다보면 불법연장으로 전세자금을 빌릴 수 없다는 매물이 나온다. 은행이 대출을 하지 않는 이유는 임차인의 전세자금을 빼앗길 가능성이 높기 때문이다.
기존 대출금을 최대한 빼돌리고 불법으로 건물을 증축한 뒤 보증금을 가지고 가출한 사례가 적지 않다. 옥상방이라면 불법건축물이 아닌지 꼭 확인하시고, 같은 층에 불법가구를 분리해놓으면 불법건축물이 많습니다.
은행 돈을 빌릴 수없는 불법 건물이라면 전세자금을 모두 잃을 수도 있고 다음 세입자를 찾지 못해 이사를 가고 싶어도 이사하지 못할 수도 있습니다.
☑ 전세대출 사기
사기를 시도하는 실제 집주인은 친척이나 바지선 집주인을 만들 때 더 높은 판매 가격을 보고할 것입니다. 시세보다 높은 가격으로 판매를 신고함으로써 전세의 가격을 더욱 부풀리기도 합니다.
건물의 매매가가 이미 높기 때문에 전세가격이 실가보다 높아도 사람들이 찾아오게 됩니다. 특히 전세를 찾기 힘든 곳은 매매가를 믿고 입주가 용이합니다.
광고에는 실제로 아주 적은 돈으로 입주할 수 있다고 나와 있지만 실제로는 유인 대출입니다. 이때 나머지 금액은 미리 2개 금융기관과 연결하여 확보합니다.
☑ 건물 통 전세사기
다세대 원룸, 투룸, 상업용 주택에서 주로 볼 수 있습니다. 우리는 건물을 구입하고 전체 건물을 임대하기 위해 부동산 중개인과 협상합니다.이때 사기를 친 건물주들은 대부분 자신의 현금이 아닌 대출로 건물을 구입합니다.
전세가 받은 자금은 다른 사람의 이름이나 비트코인과 같은 자산에서 도난당했습니다. 금융기관의 근저당이 전세권보다 우선하면 모든 보증금을 회수하기 어려울 것입니다.
전세 사기를 피하는 방법
☑ 등기부등본 교부
등기부 등본에는 건물 소유자와 현재 임대 중인 사람과 같은 세부 정보가 나와 있습니다. 부동산 중개인은 일반적으로 등기부 등본을 제공하지만 속이려고 하면 위조되는 경우가 많습니다.
따라서 등록증 사본을 받아 직접 확인하는 것이 가장 좋습니다. 등록 인증 사본은 ‘인터넷 거래소’를 통해 쉽게 얻을 수 있습니다.
발급 수수료는 700원이지만 700원을 내면 거래를 원하는 전세품의 주소 정보가 있으면 출력할 수 있으니 직접 출력하는 것을 추천합니다.
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등기부등본 온라인 발급 방법
☑ 전입신고 및 확정일자 받기
전세계약 후 입주 시 즉시 입주 신고를 하셔야 합니다. 그 이유는 “대항력”이라고 하는 것입니다. 대항력은 보증금 반환을 요구할 수 있는 권리와 집주인이 바뀌더라도 계속 거주할 수 있는 권리를 의미합니다.
또 집주인이 각종 대출금을 갚지 않고 경매에 부쳐도 돈을 돌려받기 위해서는 ‘우선권’을 받는 것이 우선이다. 이를 위해서는 임대차 계약서에 찍힌 날짜인 확정일자를 받아야 합니다. 글로벌 계약을 맺은 경우 임차인으로서의 권리를 보호하기 위해 가능한 한 빨리 입주 통지 및 확정일자를 받는 것이 중요합니다.
전세보증금 반환보증보험 가입
주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증에서 전세보증금 반환보증보험 또는 전세보증금보증신용보험에 가입할 수 있습니다. 보험회사가 임차인에게 임대료를 지불하고 보증금을 반환하지 않으면 집주인으로부터 미수금을 징수하는 제도입니다.
집주인이 이 홀로그램 보증금 반환보증보험에 가입할 수 있냐고 물으면 불가능하다고 할 것이고, 이는 거짓말일 가능성이 높다. 주택도시보증공사의 전 세계 보증금반환보증의 경우, 본인 동의 없이 가입이 가능합니다.
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가능하면 임대인을 직접 만나 계약
어떤 경우에는 집주인이 너무 바쁘거나 너무 늙어서 대리인을 보낼 수 없지만, 전세 사기로 인한 손실을 피하기 위해 가능한 한 집주인을 만나 계약서에 서명해야 합니다.
등기부등본으로 집주인을 만나 계약서에 서명한 사람의 신분증이 일치하는지 다시 한 번 확인합니다. 등기부등본을 기준으로 계약금을 실제 소유자의 계좌로 입금하는 것이 더 안전합니다. 부동산 중개업자와 직접 계약하는 경우라면 의심을 해보는 것이 좋습니다.
공인중개사에게 손해배상책임보험 증명서 요청
부동산 중개인의 신원을 확인하고 제대로 보험에 가입해야 합니다. 등록된 부동산 중개인의 잘못이 발견되면 등록된 부동산 중개인 협회는 손해 배상을 청구할 수 있습니다.
책임보험의 한도는 1억원이기 때문에 손해액이 이 금액을 초과할 경우 전액 환불이 불가능합니다. 단, 전세 사기 금액이 크면 손실된 전세자금 1억원 이상을 받지 못합니다.
전세사기 예방은 돌다리도 두드리고 건너자!!
한국은 강력범죄가 많지 않은 반면 똑똑한 범죄, 특히 사기는 OECD에서 가장 높은 수준이라고 합니다. 다만, 형벌이 약하기 때문에 형량이 감경되지 않습니다. 특히 돈이 많이 필요한 전세펀드의 경우 사기꾼들이 득실거립니다.
피해야 할 전세 사기 유형 요약!!
전세 사기란 전세 계약을 체결한 후, 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 사기 행위를 말합니다. 전세 사기는 매우 다양한 형태로 나타나지만, 일반적으로 다음과 같은 유형이 있습니다.
- 허위 매물 사기: 임대인이 존재하지 않거나, 집이 실제로 매매가 된 후에도 임대 계약을 체결하는 사기입니다.
- 전세금 미반환 사기: 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 사기입니다.
- 전세금 갈취 사기: 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 임대인에게 금품을 요구하는 사기입니다.
- 전세권설정 사기: 임차인이 전세권을 설정하지 않았음에도 불구하고, 임대인이 전세권을 설정했다고 주장하는 사기입니다.
- 전세권 실행 사기: 임차인이 전세권을 실행하지 않았음에도 불구하고, 임대인이 전세권을 실행했다고 주장하는 사기입니다.
전세 사기를 피하기 위해서는 다음과 같은 사항에 유의해야 합니다.
- 임대인의 신원을 확인합니다. 임대인의 신원을 확인하기 위해 주민등록증이나 운전면허증을 확인합니다.
- 집을 직접 확인합니다. 집을 직접 확인하여 집의 상태와 위치를 확인합니다.
전세 계약서를 꼼꼼히 읽습니다. 전세 계약서를 꼼꼼히 읽고, 내용을 이해하지 못하는 부분은 임대인에게 설명을 요청합니다. - 전세 계약서에 도장을 찍기 전에 보증금을 입금하지 않습니다. 전세 계약서에 도장을 찍기 전에 보증금을 입금하면, 사기 피해를 입을 수 있습니다.
전세 계약서를 작성한 후에는 사본을 보관합니다. 전세 계약서를 작성한 후에는 사본을 보관하여, 사기 피해를 입었을 경우 증거로 사용합니다.
전세 사기는 매우 심각한 범죄입니다. 전세 사기 피해를 입지 않기 위해서는 위와 같은 사항에 유의하여 전세 계약을 체결해야 합니다.